Zakup nieruchomości za granicą to decyzja, która wymaga nie tylko odwagi inwestycyjnej, ale też doskonałej organizacji finansowej. Wielu inwestorów popełnia podstawowy błąd – przelicza cenę nieruchomości „na oko”, opierając się na kursie z Google czy banku. W praktyce jednak przeliczenie kosztów inwestycji na złotówki to złożony proces, który powinien uwzględniać wiele dodatkowych czynników: spread walutowy, opłaty notarialne, prowizje, podatki, a także – co najważniejsze – zmienność kursów.
Dla osób inwestujących w nieruchomości zagraniczne, dokładne przeliczenie kosztów ma ogromne znaczenie – zarówno na etapie zakupu, jak i późniejszego zarządzania. W tym artykule znajdziesz konkretne metody, wskazówki i pułapki, które warto znać, zanim podejmiesz decyzję o inwestycji.
Różnica między kursem średnim a kursem rzeczywistym
Na początku warto zrozumieć, że kurs walutowy, który widzisz w internecie lub serwisach finansowych, to kurs referencyjny, najczęściej średni NBP lub kurs międzybankowy. Nie jest to jednak kurs, po którym dokonasz rzeczywistego zakupu waluty.
Co wpływa na kurs zakupu waluty:
spread walutowy – różnica między kursem kupna a sprzedaży w kantorze, banku lub platformie online,
prowizja instytucji finansowej – banki doliczają własną marżę (zwykle od 2% do 6%),
czas realizacji transakcji – kurs może się zmienić między momentem zlecenia a rozliczeniem.
Jeśli np. chcesz kupić nieruchomość za 250 000 EUR i zakładasz kurs 4,50 PLN, ale rzeczywisty koszt kupna euro wynosi 4,65 PLN – Twoja inwestycja automatycznie rośnie o 37 500 PLN.
Przeliczanie całkowitych kosztów inwestycji – nie tylko cena nieruchomości
Sama cena zakupu to zaledwie początek. Planując inwestycję w nieruchomości zagraniczne, musisz uwzględnić także wszystkie opłaty dodatkowe, które często wynoszą od 8% do 15% wartości nieruchomości.
Przykładowe koszty dodatkowe i ich przeliczenie:
| Pozycja | Kwota (EUR) | Kurs PLN (4,65) | Kwota w PLN |
|---|---|---|---|
| Cena nieruchomości | 250 000 | 4,65 | 1 162 500 zł |
| Podatek od zakupu (np. Hiszpania – 10%) | 25 000 | 4,65 | 116 250 zł |
| Notariusz i opłaty rejestracyjne | 2 500 | 4,65 | 11 625 zł |
| Tłumaczenia, doradztwo prawne | 1 000 | 4,65 | 4 650 zł |
| Prowizja dla agencji | 7 500 | 4,65 | 34 875 zł |
| Suma całkowita inwestycji | 286 000 | 1 329 900 zł |
To oznacza, że faktyczny koszt inwestycji przekracza 1,3 miliona złotych, a nie 1,125 mln zł (czyli 250 tys. euro przeliczone po średnim kursie).
Jak zabezpieczyć kurs wymiany przy dużej inwestycji?
Jeśli zamierzasz zainwestować większą kwotę, warto rozważyć zabezpieczenie kursowe, tzw. hedging walutowy. Można to zrobić na kilka sposobów:
umowa forward – ustalasz z kantorem online lub bankiem kurs wymiany na przyszłą datę,
platformy walutowe – Revolut, Wise, Cinkciarz, Walutomat – oferują korzystniejsze kursy niż banki i możliwość zakupu waluty partiami,
rachunki walutowe – przelanie środków na konto walutowe w PLN i wymiana w odpowiednim momencie.
Dzięki takim rozwiązaniom można uniknąć strat wynikających z nagłego osłabienia złotówki – co przy zakupach za kilkaset tysięcy euro może oznaczać dziesiątki tysięcy złotych różnicy.
Dochód z najmu a kurs walutowy – co musisz wiedzieć?
Jeśli Twoje nieruchomości zagraniczne generują dochód w euro, frankach, dolarach czy funtach – ten przychód również będzie podlegał przeliczeniu. Z jednej strony to korzyść, gdy złoty się osłabia. Z drugiej – może to skomplikować rozliczenia podatkowe.
Na co zwrócić uwagę:
dochód z najmu trzeba przeliczyć na złotówki wg kursu NBP z dnia wpływu,
różnice kursowe wpływają na deklarowany przychód w Polsce,
przewalutowanie środków może generować dodatkowe opłaty – np. za przelew zagraniczny lub spread w banku.
Dla pełnej kontroli warto prowadzić ewidencję wpływów w walucie i ich przeliczeń – przyda się do rozliczenia PIT, ale także do oceny realnej rentowności inwestycji.
Nieruchomości zagraniczne w różnych walutach – ryzyko i szansa
Nie bez znaczenia pozostaje wybór kraju i jego waluty. Inwestycje w strefie euro (Hiszpania, Portugalia, Francja) są bardziej przewidywalne niż np. w krajach o walutach niestabilnych (Turcja, Indonezja). Ale z drugiej strony, w takich miejscach często ceny nieruchomości są znacznie niższe – a ryzyko walutowe rekompensowane jest niższą barierą wejścia.
Przykład:
Apartament w Alanyi za 100 000 USD ≈ 400 000 PLN
Ten sam apartament w Hiszpanii kosztowałby ok. 160 000 EUR ≈ 744 000 PLN
To pokazuje, że przy właściwym przeliczeniu i analizie kursu, możesz uzyskać większy zwrot z inwestycji – o ile jesteś gotów zaakceptować większe ryzyko walutowe.
Dla każdego inwestora liczy się jedno: realny koszt i realny zysk. Przeliczenie inwestycji na złotówki to nie tylko matematyka, ale też strategia – obejmująca kursy walut, opłaty, podatki, a nawet czas zakupu. Inwestując w nieruchomości zagraniczne, nie możesz polegać na kursie z internetu – musisz analizować wszystko całościowo. To właśnie rzetelne planowanie finansowe oddziela inwestorów świadomych od tych, którzy dają się zaskoczyć już po podpisaniu aktu notarialnego.
